Cobrança de condomínio: quais documentos são importantes?

Quando a contribuição pode ser executada?

O art. 784, X, do CPC reconhece como título executivo extrajudicial o crédito de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Isso torna a organização dos documentos parte central da análise.

O que reunir para avaliar o débito?

• Convenção condominial e documentos pertinentes à cobrança.
• Atas que aprovaram as contribuições, quando aplicáveis.
• Demonstrativo por unidade e por competência.
• Datas de vencimento, pagamentos e abatimentos.
• Critérios de atualização, juros e multa.
• Documentos de representação do condomínio.

Um saldo total sem discriminação pode dificultar a conferência. É útil permitir que cada parcela seja vinculada ao documento que lhe dá origem.

Como tratar juros e multa?

O art. 1.336, § 1º, do Código Civil disciplina os encargos por atraso, incluindo a multa de até 2% sobre o débito. Após a Lei nº 14.905/2024, a regra prevê juros moratórios convencionados ou, na falta de previsão, os juros do art. 406 do Código Civil. Não se deve aplicar automaticamente 1% ao mês a toda cobrança. A data das parcelas e os critérios de atualização precisam ser examinados.

Quem deve responder pela cobrança?

A responsabilidade exige atenção à titularidade e à situação da unidade. O art. 1.345 do Código Civil trata da responsabilidade do adquirente pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Aquisições com particularidades, como leilões, merecem avaliação própria.

Antes da demanda, confira dados, documentos e pagamentos. A comunicação sobre inadimplência deve preservar a privacidade e evitar exposição desnecessária. A análise jurídica define a via de cobrança e quem deve integrá-la.